Liste des zones d’activités : où la trouver et comment la lire
Chercher où s’implanter commence par une question banale et étonnamment difficile : quelles zones d’activités existent sur un territoire donné, et lesquelles ont encore de la place. Depuis quelques années, la réponse est devenue publique.
Les inventaires sont désormais obligatoires
Les intercommunalités doivent tenir un inventaire des zones d’activité économique situées sur leur territoire. Cet inventaire recense les surfaces, l’occupation, les propriétaires et l’état des locaux vacants, et il est actualisé périodiquement. Il a été conçu comme un outil de sobriété foncière : on ne peut plus ouvrir une zone nouvelle sans montrer que les zones existantes sont pleines.
Pour une entreprise en recherche de terrain ou de bâtiment, cet inventaire est un cadeau. Il donne, commune par commune, la liste des disponibilités réelles, là où il fallait auparavant appeler dix interlocuteurs.
Où chercher, dans l’ordre
- Le service développement économique de l’intercommunalité concernée.
- L’observatoire foncier ou économique porté par la région ou le département.
- Le plan local d’urbanisme intercommunal, consultable en ligne, pour le zonage.
- Les agences d’urbanisme, quand il en existe une sur le bassin.
- Les annonces d’immobilier d’entreprise, à croiser avec les sources précédentes.
Le troisième point mérite un mot. Le règlement graphique du document d’urbanisme montre les secteurs destinés à l’activité, y compris ceux qui ne sont pas encore aménagés. C’est là qu’on repère les zones à urbaniser, qui indiquent où le territoire prévoit de se développer dans les années à venir.
- Surface totale
- Elle inclut voiries et espaces communs. La surface cessible est toujours inférieure, parfois d’un quart.
- Taux d’occupation
- Une zone occupée à quatre vingt dix pour cent en surface peut compter plusieurs bâtiments vides.
- Vacance
- Distinguer le terrain nu disponible du bâtiment vacant : les délais et les coûts n’ont rien à voir.
Lire une zone au delà de ses chiffres
Deux zones de surface identique peuvent avoir des destins opposés. Ce qui les sépare tient à des éléments qu’aucun tableau ne contient : la qualité de la desserte aux heures de pointe, la présence d’un service de restauration, l’existence d’un gardiennage mutualisé, et le simple fait que les occupants se connaissent.
Une zone où les entreprises se parlent règle en deux appels ce qu’une zone anonyme traite en trois courriers recommandés.
La vie de voisinage entre entreprises
Le voisinage en zone d’activités a longtemps été considéré comme un non sujet. Il est redevenu un enjeu concret, pour des raisons prosaïques. Le stationnement des poids lourds, les horaires de livraison, la propreté des abords, la sécurité la nuit et la mutualisation de services se traitent mieux collectivement que parcelle par parcelle.
- Une association de zone, qui porte les demandes auprès de l’intercommunalité.
- Un groupement pour la collecte des déchets ou l’entretien des espaces verts.
- Un accord informel sur les horaires de manœuvre des semi remorques.
- Un partage d’équipements coûteux et peu utilisés, du chariot élévateur à la salle.
- Un temps de rencontre annuel, qui suffit souvent à débloquer le reste.
Ce dernier point paraît anecdotique. Il est pourtant le préalable des quatre autres, et il fonctionne selon la même mécanique que celle décrite dans club d’entreprise : on donne avant de demander, et le compte se solde sur plusieurs années.
Et si l’on cherche ailleurs
La comparaison entre territoires se fait sur trois critères : le prix du foncier aménagé, la disponibilité de main d’œuvre qualifiée, et la desserte. Les trois sont liés, et le moins cher des trois est rarement le bon. Les fondamentaux du raisonnement sont détaillés dans la zone d’activité économique, et le contexte régional dans le département 22.